【案情簡介】
某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”）和鄧某某、楊某（二人系夫妻關(guān)系）于2019年9月17日簽署了《委托支付買賣定金協(xié)議書》。協(xié)議約定鄧某某、楊某通過某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為其提供居間服務(wù)購買位于蘇州工業(yè)園區(qū)的房產(chǎn)，鄧某某、楊某應(yīng)于簽訂房屋買賣合同時向某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付購買房屋總價款的1%作為居間方服務(wù)報(bào)酬。2019年9月24日，在某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間下，鄧某某、楊某作為買受人與案外人簽訂了《蘇州市存量房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，房屋買賣合同約定房屋價格為人民幣750萬元。因鄧某某、楊某未按約定向某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付剩余中介費(fèi)尾款37500元，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司便將鄧某某、楊某訴至法院。收到起訴申請后，園區(qū)迅速啟動非訴訟矛盾糾紛化解機(jī)制，將案件委派至蘇州工業(yè)園區(qū)人民調(diào)解委員會駐園區(qū)法院人民調(diào)解工作室進(jìn)行訴前調(diào)解。
【調(diào)解過程】
蘇州工業(yè)園區(qū)人民調(diào)解委員會駐園區(qū)法院人民調(diào)解工作室受理該調(diào)解申請后，人民調(diào)解員隨即通過電話與鄧某某、楊某進(jìn)行了溝通。楊某表示某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未履行雙方協(xié)議中約定的居間服務(wù)義務(wù)，理由是鄧某某、楊某與案外人之間的房屋買賣并未完成，且房屋買賣雙方已產(chǎn)生糾紛并經(jīng)過法院起訴及上訴的流程。案件經(jīng)法院審理判決的結(jié)果是房屋買賣合同已解除，所以楊某認(rèn)為某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未履行服務(wù)義務(wù)促成房屋買賣合同的履行，故不同意支付某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的訴請中所述的剩余中介費(fèi)尾款。隨后人民調(diào)解員與某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理律師進(jìn)行電話溝通，得知鄧某某、楊某與案外人房屋出賣方之間房屋買賣合同未能達(dá)成是因?yàn)猷嚹衬场钅澄窗凑辗课葙I賣合同約定的付款時間及時付款，且鄧某某、楊某在某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司協(xié)調(diào)下仍一再拖延，最終導(dǎo)致案外人房屋出賣方將其二人起訴至法院。法院判決支持了案外人房屋出賣方要求解除房屋買賣合同關(guān)系以及要求鄧某某、楊某支付違約金的訴求，故某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為其已履行完成居間服務(wù)，不存在鄧某某、楊某所訴的情況。
人民調(diào)解員在聽取雙方陳述并初步了解了雙方情況后，及時查閱了關(guān)聯(lián)案件的判決文書，再次與鄧某某、楊某進(jìn)行溝通。此時鄧某某、楊某才承認(rèn)其確實(shí)是未按照房屋買賣合同約定的支付日期付款，但理由是因?yàn)?/span>2020年2月起蘇州突發(fā)疫情管控，其為響應(yīng)政府的號召居家未到銀行辦理相應(yīng)轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)才導(dǎo)致付款延誤，不能全部歸責(zé)于其二人。對于人民調(diào)解員提出的為何沒有通過手機(jī)或電腦辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的疑問時，楊某則表示自己與鄧某某兩人年事已高，不會使用線上平臺轉(zhuǎn)賬。人民調(diào)解員在安撫楊某情緒的同時，向其解釋了法院判決書的效力以及法院對其二人與案外人的房屋買賣合同糾紛已經(jīng)做出了判定，即鄧某某、楊某承擔(dān)違約責(zé)任，雖然其二人認(rèn)為的不可抗力客觀因素確實(shí)存在，但不足以作為延遲履行支付義務(wù)的合理充分條件，故本案中某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主張的中介費(fèi)是合理的。
經(jīng)過人民調(diào)解員的釋法，雙方同意到法院現(xiàn)場進(jìn)行進(jìn)一步的溝通調(diào)解。在現(xiàn)場調(diào)解過程中，鄧某某、楊某表示已經(jīng)因?yàn)榕c案外人的房屋買賣合同糾紛不僅沒有買到想買的房屋，而且還損失了違約金，自己的損失已經(jīng)很嚴(yán)重了，希望在本案中能夠降低損失。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理律師表示可以理解鄧某某、楊某的現(xiàn)狀，通過爭取某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將訴請金額降低到10000元，最終雙方達(dá)成了一致。
【調(diào)解結(jié)果】
雙方達(dá)成如下協(xié)議：鄧某某、楊某當(dāng)場支付某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中介費(fèi)10000元，雙方就此事再無糾葛。調(diào)解成功后鄧某某、楊某對調(diào)解員表示感謝，案件的成功調(diào)解將因房屋買賣合同糾紛引發(fā)的居間中介合同糾紛劃上句號，避免了鄧某某、楊某再次花費(fèi)人力、物力進(jìn)行應(yīng)訴，而且爭取到了某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的讓步，減少了當(dāng)事人損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。雙方對調(diào)解過程和結(jié)果均表示滿意。
【案件點(diǎn)評】
本案是一起因房屋買賣合同糾紛引發(fā)的居間中介合同糾紛，首先在調(diào)解過程中針對當(dāng)事人所述信息的不對稱，需要人民調(diào)解員多方面了解事實(shí)情況，這樣才能幫助當(dāng)事人分析利弊。其次因房屋買賣合同糾紛已經(jīng)經(jīng)過法院審理裁判認(rèn)定了違約情況，有利于人民調(diào)解員通過釋明法律文書的效力向當(dāng)事人說明法律責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)。最后結(jié)合當(dāng)事人的實(shí)際情況，調(diào)解員協(xié)調(diào)雙方妥協(xié)讓步，減少當(dāng)事人的損失，達(dá)成共贏的結(jié)果。
